Theo dõi chu kỳ tăng giá đất ở Sài gòn, Bình Dương nói riêng và Việt nam nói chung, chúng ta có thể thấy giá đất bùng nổ theo các thời kỳ bắt đầu từ những năm 1993 – 1995, gắn với sự ra đời của Bộ luật Đất đai 1993.
Tiếp sau đó là “cơn sốt” đất những năm 2002-2003, “cơn sốt” đất những năm 2010-2011, đặc biệt là “cơn sốt” đất năm 2016 kéo dài suốt đến tận nay chưa có dấu hiệu dừng.
Các “cơn sốt” đất qua từng thời kỳ từ năm 1993 đến nay đã đẩy giá đất ở Việt Nam, đặc biệt là 2 thành phố lớn là Hà nội và Sài gòn tăng lên hàng chục, có chỗ cả trăm lần, khiến cho giá đất ở Việt Nam thuộc top cao trên thế giới, mặc cho vẫn là nước thu nhập thấp.
Giá đất tăng cao khiến nguồn lực xa hội dồn quá nhiều vào đất, sự chênh lệnh giàu, nghèo ngày càng lớn. Việc sở hữu nhà đất ở các thành phố lớn với phần đông người lao động là rất khó khăn và bất khả thi.
Nhà đất ngày càng tăng giá là đương nhiên và phổ biến ở khắp nơi trên thế giới, nhưng tăng nhiều và chênh lệch so với thu nhập như ở Việt Nam hiện tại, TCVLUE cho là thái quá!.
Việt Nam với 100tr dân, đứng thứ 15 trên thế giới về dân số, nhưng với diện tích 331.212,00 km2, lại đứng thứ 65 về diện tích. Điều đó cho thấy mật độ dân số của Việt Nam đứng trong top cao của thế giới.
Đất đai chật chội hơn nhiều các nước khác là đương nhiên, nhưng cũng chưa phải là nguyên nhân chính cho đất tăng giá không ngừng. Thực tế ở Việt Nam về cơ bản ai cũng đang có nhà để ở.
Nó chỉ là to hay nhỏ, ở nông thôn hay thành thị, đang sở hữu hay đi thuê. Hơn nữa, Bây giờ đất liên tục đẻ (chung cư được xây nhiều là đất đang đẻ), chứ người đâu đẻ thêm (dân số Việt Nam đang có dấu hiệu dừng tăng trưởng).
Nếu ở nhiều nước, xây nhà mới là quan trọng và luôn đắt đỏ hơn đất. Còn ở Việt Nam thì ngược lại, đất mới là quan trọng và luôn đắt đỏ hơn xây nhà.
Vậy đâu là nguyên nhân giá đất liên tục tăng? Qua để ý và bản thân cũng lăn lộn thực tế trong thời gian dài, TCVALUE thấy giá đất ở Việt Nam cao ngoài việc do nguồn tài nguyên đất chật hẹp, kinh tế của đất nước dần đi lên, hạ tầng cải thiện, dân số trẻ… thì vẫn có các nguyên nhân chính sau:
1. Tư duy và tâm lý.
Người việt xưa có câu “đại gia bất như đa điền”, hoặc “an cư rồi mới lập nghiệp”, hoặc “tấc đất tấc vàng”… Nghĩa là ngay từ xa xưa người Việt đã rất coi trọng việc sở hữu nhà đất.
Thói quen giao thương, buôn bán ở nhà mặt tiền, nối sống xóm làng nông nghiệp cũng rất nặng nề, kèm theo nhà chung cư dễ xuống cấp, xuống giá khiến người ta chỉ thích ở nhà liền thổ.
Trong cuộc sống, phần đông người việt coi trọng hình thức hơn chất lượng. Khi nhà đất ngày càng trở thành tài sản lớn, nó được coi là tài sản tích lũy giá trị nhất và cũng là thứ để khẳng định đẳng cấp. Từ đó càng tạo thêm áp lực và dồn hết năng lượng vào việc phải sở hữu nhà đất.
2. Lỗi quy hoạch và chính sách.
Nếu ai đã từng sinh sống ở các nước phát triển như Nhật, Hàn, Châu âu và mỹ sẽ thấy thủ đô và các thành phố lớn của họ quy hoạch rất bài bản, ưu tiên phát triển nhà chung cư. Vì vậy, về cơ bản rất ít nhà dưới đất.
Ngược lại ở các thành phố lớn mật độ dân rất cao của Vn lại đa số là nhà riêng lẻ dưới đất. Quy hoạch như vậy khiến quỹ đất trong thành phố ngày càng khan hiếm và không hiệu quả tối ưu việc sử dụng đất.
Việc thiếu các hàng rào kỹ thuật để ngăn cản làn sóng đầu tư, đầu cơ không kiểm soát vào đất cũng gây cho thị trường thêm tự do nóng.
3. Phát triển không đồng đều.
Do hoàn cảnh lịch sử và điều kiện phát triển của Vn dẫn đến Đời sống cũng như công việc của cư dân các vùng, miền là không đồng đều. Một số trung tâm kinh tế, các đô thị lớn dễ sống hơn rất nhiều so với phần còn lại đã tạo nên sức hút nhập cư lớn, từ đó khiến bđs ở các đô thị lớn nhu cầu luôn nhiều hơn nguồn cung.
4. Thiếu kênh đầu tư, cất giữ tài sản hiệu quả.
Chúng ta hãy hình dung là ít hay nhiều thì ai cũng có tài sản tích lũy, tài sản đó có thể là cổ phiếu, cổ phần, vàng, tiền, nhà, đất, xe cộ… Ở Việt Nam trải qua bao thăng trầm lịch sử, người dân đã chứng kiến những đợt tiền mất giá.
Thói quen ăn chắc, mặc bền, kèm theo các kênh đầu tư cất giữ tài sản khác như vàng, cổ phiếu, cổ phần, ngoại tệ… cũng rủi ro, không thông dụng và kém hiệu quả. Chính vì vậy đầu tư, cất giữ tài sản vào đất rất được ưa chuộng.
5. Thuế sở hữu đất hàng năm quá thấp.
Có thể Việt Nam theo đuổi chính sách thu ban đầu cao nên nới lỏng chính sách thuế thường niên với đất, ở Việt Nam Chẳng mấy ai để ý đến tiền thuế đất hàng năm vì nó quá rẻ.
Ngược lại, ở Mỹ hoặc Châu âu việc sở hữu đất có thể không tốn kém, nhưng việc trả thuế, duy trì vận hành những bật động sản đó hàng năm là rất tốn kém. Thay vì thu một lần ban đầu, chính phủ sẽ thu thuế hàng năm rất cao.
Việc này ảnh hưởng rất lớn đến những người nắm giữ nhiều đất. Ở Việt Nam, chính phủ thu tiền sử dụng đất 1 lần rất cao, sau đó Thuế đất thường niên lại quá thấp khiến những người thu gom, nắm giữ nhiều đất không bị sức ép tiền thuế duy trì hàng năm.
6. Lạm phát kỳ vọng.
Gần 30 năm qua, giá đất ở Việt Nam chưa từng bao giờ giảm, Nó chỉ đứng im một thời gian nhất định rồi tiếp tực tăng. Cứ đắt hôm nay nhưng rẻ ngày mai đã khiến cho tất cả mọi người có niềm tin là mua đất sẽ chỉ có lời.
Tâm lý đó đã tạo nên một quá trình “lạm phát kỳ vọng”, đã khiến cho việc đầu tư, tích chữ tài sản bằng đất ngày càng phổ biến.
7. Đầu ra của bất động sản với các thủ tục ngày càng phức tạp và khó khăn.
Với các nhà phát triển bất động sản thì ngày càng gặp khó vì quỹ đất dần hạn hẹp, giá đất tăng, thủ tục phức tạp, chờ đợi lâu khiến cho áp lực tăng giá đầu ra khi có sản phẩm.
Bên cạnh đó, chính quyền ngày càng siết chặt việc phân lô, chuyển mục đích, xây dựng trái phép… càng khiến nguồn cung bị hạn chế và đắt đỏ.
Vì vậy ở một số nước, việc sở hữu nhà đất mục đích chính là để ở và cũng giống như xe hơi, điện thoại, nhà đất là “tiêu sản”. Còn ở Việt Nam thì nhà đất luôn được coi là “tài sản” rất giá trị và quan trọng nhất.
Nếu để ý kỹ, chúng ta sẽ thấy các “cơn sốt” đất qua các thời kỳ chỉ dừng lại, đi ngang khi 1 hoặc vài nguyên nhân “sốt” được giải tỏa. Đến khi các nguyên nhân đã xuất hiện lại đủ, lập tức “cơn sốt” mới lại bắt đầu, chứ thực ra cũng chẳng theo bất cứ chu kỳ nào như nhiều người vẫn nghĩ.
- Ví dụ, đất đứng giá giai đoạn 1996-2000, là lúc Hoa kỳ dỡ bỏ cơ bản các rào cản cấm vận với kinh tế Việt Nam. Để đón đầu làn sóng các nhà đầu tư quốc tế đổ vào, các chính sách cho thuê đất, phân lô, chuyển mục đích, duyệt đầu tư dự án… được triển khai rầm rộ, dễ dàng ở hầu hết các địa phương đã tạo ra nguồn cung lớn.
Hà Nội, Sài Gòn và một số thành phố áp dụng chính sách chỉ người có hộ khẩu mới được sở hữu nhà đất phần nào cũng cản trở nhiều nhà đầu tư.
Thời kỳ sơ khai này, số người tham ra thị trường còn ít, các nhà đầu tư vẫn non kinh nghiệm, non vốn nên khi nguồn cung dồi dào đã khiến giá đất đi ngang thời gian dài.
- Đất đứng giá giai đoạn 2003-2008, sự tăng trưởng nóng đã khiến thị trường chứng khoán bùng nổ, tăng giá liên tục, người người đổ tiền và kiếm lợi từ kênh đầu tư này. Hơn nữa, Hà Tây rộng lớn được sát nhập về Hà Nội. Sài Gòn, Đà Nẵng và một số thành phố lớn phát triển mạnh các khu đô thị vùng ven tạo ra những quỹ đất ở đô thị cực lớn. Tất cả đã khiến giá đất hụt hơi đi ngang rất nhiều năm.
- Đất đứng giá giai đoạn 2011_ 2015, sau khủng hoảng kinh tế thế giới 2009, giá vàng nhảy múa như điên, vàng chỉ sau vài năm tăng giá gấp mấy lần. Kèm theo ở Việt Nam, lạm phát tăng mạnh mẽ, chính phủ bắt buộc phải dùng công cụ lãi xuất khủng (lên đến gần 20%/ năm) để hút tiền, đẩy lùi lạm phát. 2 kênh đầu tư sinh lời quá lớn này trực tiếp cạnh tranh với đầu tư đất. Lãi xuất cho vay bđs cũng lên đến gần 30%/ năm. Tất cả đã dìm giá đất đi ngang trong suốt mấy năm.
- Đến đầu năm 2016, một chu trình tăng giá đất lại đến ở khắp Vn, bắt đầu là Sg, đô thị lớn nhất nước. “Cơn sốt” vô tiền thoáng hậu này kéo dài nhất trong lịch sử và đến nay nó đã đẩy giá đất ở Sg tăng trong mấy năm từ 2 đến 5 lần trước đó. Từ Sg, sóng “sốt” lan rộng khắp cả nước, đặc biệt là tại Đà nẵng, Phú quốc, Quảng ninh…
Vì sao “cơn sốt” lần này lại lâu vậy? Theo TCVALUE, đơn giản vì trong tất cả các nguyên nhân làm tăng giá đất đã nêu, thì giai đoạn này chưa thấy 1 nguyên nhân nào có dấu hiệu được giải tỏa.
Phần đông các chuyên gia đều nhận định sau đợt dịch này giá đất tại Tp HCM sẽ theo chu kỳ đóng băng hoặc đi xuống, vì mọi người cho rằng giá đất đã tăng liên tục trong suốt mấy năm qua. Hơn nữa, sau dịch kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề, người dân và doanh nghiệp đều khó khăn…
Theo chúng tôi những nhận định trên là chưa đủ. Như phân tích ở trên, việc đất tăng giá hoàn toàn không có nguyên nhân của yếu tố kinh tế khó khăn hay thuận lợi.
Chưa hết, sau dịch chính phủ các nước đua nhau bơm tiền để kích thích kinh tế, chuỗi cung ứng, vận chuyển bị đứt gãy khiến giá hàng hóa khắp thế giới tăng mạnh.
Kinh tế Việt Nam đã ăn sâu vào kinh tế thế giới, chúng ta vẫn là nước nhập siêu để phục vụ phát triển. Hay nói cách khác, Việt Nam rất khó tránh khỏi “nhập khẩu lạm phát”.
Chưa hết, mấy năm dịch bệnh, bây giờ rất khó để Vn thoát khỏi xu hướng nới lỏng tiền tệ theo các nước để tăng trưởng kinh tế. Tất cả các điều trên đều dễ dẫn đến nguy cơ lạm phát sẽ sảy ra.
Để bảo toàn tài sản, các nhà đầu tư và người dân có xu hướng tìm đến đất làm nơi trú ẩn cho tài sản của mình.
Với nhà chung cư và đất nền dự án thì thủ tục cấp phép dự án ngày càng khó khăn, kéo dài, giá phí sử dụng đất ngày càng tăng, giá vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát, xi… đều phi mã.
Do dịch bệnh nên việc triển khai dự án cũng bị gián đoạn và gặp khó khăn. Tất cả đã đẩy giá căn hộ, đất nền khi hoàn thiện tăng cao ở đầu ra, từ đó làm điểm vạch để cho giá nhà đất bị đẩy lên.
Một điều rất quan trọng nữa, là Sài Gòn, Bình Dương, Đà Nẵng và một số đô thị lớn thời gian vừa qua đã có rất nhiều vụ án các quan chức cấp cao liên quan đến sai phạm trong quản lý đất đai bị khởi tố.
Điều đó dẫn đến nhiều Tp, chính quyền thận trọng xiết chặt, tạm thời xem xét lại việc quy hoạch, cấp phép dự án, tạm dừng hoặc thêm điều kiện tách thửa, chuyển mục đích, hoặc giới hạn mức chuyển… càng khiến rổ hàng hóa “nhà và đất ở” rất khan hiếm.
Ở tầm vĩ mô, thì cho dù lạm phát có sảy ra cũng chỉ là lạm phát xu hướng toàn cầu, chính phủ cũng không thể sớm đẩy lãi xuất lên cao trong ngắn hạn vì nhiều vấn đề liên quan đến sức khỏe của nền kinh tế.
Lửa dưới đít nồi vẫn cháy thì nước phía trên vẫn phải sôi!. Chúng tôi nghĩ, về mặt kỹ thuật thì trong lúc dịch bệnh vẫn chưa được kiểm soát, thị trường vẫn trầm lắng, thậm chí giảm nhẹ.
Nhưng sau dịch, thị trường bđs Sài Gòn, Bình Dương và các Tp lớn sẽ không có chuyện đóng băng hay giảm giá, Thậm chí giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng đều đều, đặc biệt là đất thuộc các quận, huyện vùng ven giá vẫn còn mềm, đã chuyển mục đích thành đất ở, trong khu dân cư hiện hữu, ít nhất là đến khi 1 hay vài nguyên nhân đã nêu được giải tỏa.
